Badkamer verbouwen in Arnhem: €9.500 begroot, €13.800 betaald

Het project

Wie: Peter (52) en Anneke (49) Willemsen, Arnhem-Zuid.
Woning: Hoekwoning, bouwjaar 1972, circa 120 m².
Wat: Complete badkamerrenovatie — van kaal tot klaar.
Wanneer: Maart tot mei 2025.
Waarom: De badkamer was 25 jaar oud, de douche lekte en de tegels lieten los. Het was geen luxe-upgrade, maar noodzakelijk onderhoud.

De begroting

Peter had drie offertes aangevraagd. De middelste, van een aannemer uit Velp die via kennissen was aanbevolen, werd het. Ze maakten een begroting op basis van die offerte en eigen onderzoek:

Die €800 voor onvoorzien voelde destijds royaal. Achteraf was het een druppel op een gloeiende plaat.

Wat er werkelijk gebeurde

De eerste week ging vlot. De aannemer sloopte de oude badkamer in twee dagen. Maar toen de tegels van de muur kwamen, zag zijn medewerker iets verdachts: grijze platen achter de tegels die eruitzagen als asbest.

De aannemer stopte direct met werken. Terecht. Een gecertificeerd asbestinventarisatiebureau bevestigde binnen drie dagen dat het om hechtgebonden asbest ging. De sanering moest door een gespecialiseerd bedrijf worden uitgevoerd. Kosten: €2.200. Het werk lag twee weken stil.

Toen de sanering klaar was, begon de loodgieter met het leidingwerk. Zijn conclusie was helder: de waterleidingen waren van lood. In een woning uit 1972 niet ongebruikelijk, maar het moest eruit. Je kunt geen nieuwe badkamer bouwen op loden leidingen die over vijf jaar alsnog vervangen moeten worden. De vervanging van de waterleiding naar de badkamer en keuken kostte €1.800.

Midden in het project stelde Anneke voor om vloerverwarming te laten leggen. De vloer lag toch open en de aannemer zei dat het "nu of nooit" was. Ze lieten een elektrische vloerverwarmingsmat leggen met thermostaat. Dat was €1.500 extra. Niet noodzakelijk, maar logisch op dat moment.

De aannemer zelf werkte degelijk. Geen klachten over de kwaliteit. Maar het meerwerk — de asbestsanering, de leidingvervanging, de vloerverwarming — werd allemaal mondeling afgesproken. Geen meerwerkbonnen, geen getekende opdrachtbevestigingen. Toen de eindafrekening kwam, was er discussie over wat er precies was afgesproken voor de afwerking rond de vloerverwarming.

De eindrekening

Wat viel tegen

• Asbest achter de tegels (€2.200) — Niemand had ons gewaarschuwd dat woningen uit de jaren zeventig vrijwel altijd verdachte materialen bevatten. De sanering was duurder dan het sloopwerk zelf.
• Loden waterleidingen (€1.800) — We wisten niet eens dat ons huis nog loden leidingen had. De loodgieter zei dat hij het in deze wijk vaker tegenkomt.
• Meerwerk zonder papierwerk (€300) — De aannemer was betrouwbaar, maar omdat niets schriftelijk was vastgelegd, ontstond er discussie over wat "inbegrepen" was bij de vloerverwarmingsafwerking. We betaalden uiteindelijk €300 extra om er geen ruzie over te maken.
• Twee weken stilstand — Door de asbestsanering lag alles twee weken stil. Geen kosten, maar wel stress en ongemak.
• Vloerverwarming als impulsaankoop (€1.500) — Technisch gezien een eigen keuze, maar de druk van "nu of nooit" zorgde ervoor dat we ter plekke beslisten zonder goed na te denken over het budget.

Wat ging goed

• De aannemer stopte direct bij asbestverdacht materiaal. Geen risico genomen, geen gesjoemel. Dat gaf vertrouwen, ondanks de vertraging.
• Sanitair zelf inkopen bespaarde circa €400. We kochten toilet, wastafel en doucheset bij een groothandel. De aannemer had geen probleem met montage van door ons geleverd materiaal.
• Het eindresultaat is precies wat we wilden. De badkamer is functioneel, modern en goed afgewerkt. De vloerverwarming is elke ochtend een feest.

Wat zou ik anders doen?

1. Asbestinventarisatie vooraf laten doen. Voor €300 tot €500 weet je vooraf of er asbest zit. Dat had ons €2.200 niet bespaard, maar wel de schok, de vertraging en de onzekerheid. We hadden het kunnen inplannen in plaats van in paniek te reageren.
2. Leidingen laten inspecteren voor de start. Een loodgieter kan in een halfuur beoordelen of je leidingen van lood, koper of kunststof zijn. Dat had ons geholpen om de €1.800 vooraf in te calculeren.
3. Alle meerwerk schriftelijk vastleggen. Elke wijziging, hoe klein ook, op papier. Met bedrag en handtekening. We hadden dit moeten eisen, ook al voelde het ongemakkelijk bij een aannemer die we via via kenden.
4. Vloerverwarming vooraf overwegen, niet ter plekke. Als we het van tevoren hadden besloten, hadden we het in de begroting opgenomen. Nu voelde het als een €1.500-impuls.
5. Een buffer van minimaal 25% aanhouden bij woningen van voor 1980. Onze buffer was 8%. Dat is te weinig voor een huis van vijftig jaar oud. Bij dit soort woningen moet je rekenen op minimaal €2.500 onvoorzien.

Tips voor u

1. Laat altijd een asbestinventarisatie uitvoeren bij woningen van voor 1994. Het kost €300 tot €500, maar het kan u duizenden euro's aan onverwachte kosten en weken vertraging besparen.
2. Controleer uw waterleidingen voor de verbouwing begint. Lood herkennen is simpel: loden leidingen zijn zacht (je kunt er een kras in maken met een sleutel) en hebben bolvormige verbindingen. Twijfelt u? Laat een loodgieter kijken.
3. Leg elk meerwerk schriftelijk vast. Gebruik een eenvoudig formulier met: omschrijving van het extra werk, de prijs, de datum en twee handtekeningen. Uw aannemer hoort hier geen bezwaar tegen te hebben.
4. Neem geen beslissingen ter plekke onder druk. "Nu of nooit" is bijna nooit waar. Vraag een dag bedenktijd en reken het door voordat u ja zegt tegen een upgrade.
5. Lees de kostengids badkamer verbouwen en doorloop de verbouwchecklist voordat u begint. Wij hadden dat niet gedaan. Het had ons realistischer doen begroten.

Dit is een persoonlijk ervaringsverhaal. Prijzen en omstandigheden kunnen bij uw project anders zijn.